Funciones AAFF

Entre las tareas que puede asumir un administrador de fincas, respecto de aquello que es propiamente propiedad vertical, podemos hacer mención de las siguientes:

1. La vigilancia y conservación de la finca, en general.
2. La observación de las modificaciones de cualquier norma municipal o de otro estamento que pueda afectar, en su aplicación, a la propiedad.
3. Atender pagos que puedan surgir en relación con la finca (impuestos, contribuciones, suministros, etc.).
4. Las otras gestiones que mutuamente convengan el propietario y el administrador.

Para el caso específico que la finca se destine a alquiler (tanto si es de residencia habitual, como si es de alquiler turístico o de vacaciones), es de su competencia:

1. La captación, por varios medios que están a su alcance, y selección de locatarios.
2. La consecución de las condiciones de habitabilidad, la obtención de la correspondiente cédula y de los certificados de las instalaciones para la contratación de los suministros.
3. Redacción y formalización del contrato de arrendamiento, su registro y visado (constitución a INCASOL de la fianza legal).
4. El cobro de las rentas por cuenta del propietario, su actualización, por variaciones del IPC, o por repercusión de obras, tributos, arbitrios, tasas, o por diferencias en valores catastrales.
5. La coordinación de servicios necesarios para la correcta disponibilidad de la finca (limpieza, lavado de ropa, etc.).

El artículo 553-18, de la Ley 5/2006, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña concreta, para el administrador, como mínimo, las funciones siguientes:

a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
b) Velar para que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerlos las advertencias pertinentes.
c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y hacer los cobros y los pagos que correspondan.
e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de la cual cosa tiene que dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden ser a cargo del fondo de reserva.
g) Las otras funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.

Dentro de este ámbito de actuación, el administrador asume, igualmente, las tareas de Secretaría de la comunidad de propietarios y, como tal, afronta, según el artículo 553-17, las funciones de extender las actas de las reuniones, hacer las notificaciones, expedir los certificados y custodiar la documentación de la Comunidad.

Con independencia de estas tareas concretas, y atendida su capacitación profesional, el administrador de fincas podrá también:

1. Organizar e intervenir en la formalización de la constitución de la Comunidad de Propietarios.
2. Intervenir o asumir la confección de los Estatutos y Reglamentos interiores de la Comunidad.
3. Asesorar y establecer directrices para la redacción de la escritura de División en Régimen de Propiedad Horizontal.
4. Resolver, respecto de las fincas administradas, los trámites laborales, y de gestión de IVA y de retenciones del I.R.P.F.
5. Organizar y asumir el procedimiento monitorio de reclamación de las cuotas, ya vencidas y pendientes de pago en la Comunidad.

COMUNIDADES EN RÉGIMEN DE CONSTRUCCIÓN
Consiste en la administración de las Comunidades constituidas por la agrupación de varias personas que tengan por finalidad la adquisición de un solar y la construcción sobre el mismo de un edificio, asumiendo el coste de ejecución los componentes de la Comunidad, de acuerdo con las participaciones que correspondan a cada uno de ellos (tanto si el edificio se destina posteriormente a la venta , como si es de uso propio de los miembros de la Comunidad).

La actuación del administrador se enmarca en la propuesta del presupuesto de gastos previsibles de la construcción y del calendario de aportaciones; el control y la contabilidad de gastos e ingresos; velar para el desempeño de los planes de obra; facilitar las bases y previa documentación, tanto para el otorgamiento de la escritura de Declaración de Obra Nueva y División en Régimen de Propiedad Horizontal, como en cuanto a los Estatutos del edificio y sus normas de régimen interno; la redacción de las actas de las reuniones.

JUNTAS DE COMPENSACIÓN
Corresponde al administrador la ejecución de los actos de administración relativos a la Junta (ejecución del proyecto del Plan económico y normas por la exacción de aportaciones ordinarias y extraordinarias, control de costes de ejecución, recaudación de las aportaciones, liquidaciones…).

ENTIDADES DE CONSERVACIÓN
Corresponde al administrador gestionar la conservación de las obras de urbanización realizadas y mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos.

Por su capacitación profesional, el administrador de fincas puede también:

1. Asesorar sobre todas las materias relacionadas con la propiedad inmobiliaria.
2. Proceder a la emisión de dictámenes sobre asuntos propios del ámbito de sus funciones, e intervenir, como técnico en la materia, como perito judicial y emitir dictámenes sobre la valoración de precio de un arrendamiento.
3. Atender la mediación entre partes implicadas en conflictos generados en el ámbito de aplicación de su actividad profesional.